به همراه آرای مالیاتی دیوان عدالت اداری و نظرات مالیاتی اداره حقوقی قوه قضائیه
نامه به سازمان ثبت اسناد و املاک در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول
نامهمعتبر (دائمی)رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشورتاریخ صدور ۳ مهر ۱۴۰۳شماره 200/12890/ص
جناب آقای بابایی
رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
باسلام و احترام
با عنایت به نامه شماره 1403/92194 مورخ 1403/05/24 صادره از معاونت محترم امور اسناد آن سازمان و با توجه به لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از تاریخ 1403/04/02-که در این نامه اختصاراً قانون نامیده می شود- و در راستای ایجاد هماهنگی برای اجرای کامل و صحیح احکام مالیاتی مندرج در قانون فوق و قانون مالیاتهای مستقیم مراتب زیر را باهدف رعایت در دفاتر اسناد رسمی به استحضار میرساند:
-1 با عنایت به مفاد ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم، هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ (5%) و حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق به نرخ (2%) در تاریخ انتقال رسمی، مشمول مالیات میباشد. لازم به ذکر است، در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (64) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، رقم مذکور (بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی) مأخذ محاسبه مالیات قرار میگیرد. لازم به ذکر است درصورت پرداخت مالیات براساس مفاد این نامه، سازمان امور مالیاتی مجاز به مطالبه هرگونه مالیات مازاد دیگری از این بابت از مودی یا دفتر اسناد رسمی نخواهد بود؛ مگر در مواردی که به موجب حکم قطعی مرجع ذیصلاح قضایی در رسیدگی به دعوای طرفین معامله، احراز شود مبلغ اعلامی فوق، کمتر از مبلغ واقعی است که در این صورت مابه التفاوت مطالبه خواهد شد.
تبصره 1: تا زمان دسترسی سیستمی سازمان امور مالیاتی به پروانه ساخت و گواهی پایان کار ازطریق مراجع ذی ربط، دفتر اسناد رسمی موظف است با هدف ایجاد امکان تعیین ارزش معاملاتی ملک، ضمن استعلام از سازمان مذکور، تمام اطلاعات مورد نیاز جهت محاسبه مالیات و همچنین پروانه ساخت و گواهی پایان کار به همراه شماره همراه معتبر و متعلق به مودی را نیز ارسال نماید.
تبصره 2: سازمان امور مالیاتی، ضمن ارسال پاسخ استعلام به دفتر اسناد رسمی، میزان مالیات تعیین شده را در کارپوشه الکترونیکی مودیان درج و از طریق پیامک به مودی اطلاع رسانی مینماید.
-2 دفاتر اسناد رسمی، مالیات هرگونه نقل وانتقال انجام شده موضوع ماده 4 قانون یادشده را دریافت مینمایند، مگر اینکه بنا به اعلام ذی نفع، معامله از مصادیق معاملات موضوع مواد 66 یا 119 قانون مالیاتهای مستقیم، معاملات غیرمشمول یا معاف باشد، که در این صورت، دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از ثبت معامله، موضوع را با اولویت روش سیستمی از اداره امور مالیاتی ذیربط برای تایید صحت موضوع، استعلام نمایند. در هرصورت، دفاتر اسناد رسمی بنا به درخواست مودی و بدون انجام استعلام موارد فوق الذکر، نسبت به اخذ مالیات موضوع ماده 4 قانون و ثبت سند رسمی اقدام مینمایند.
-3 چنانچه نقل و انتقال قطعی املاک، به صورت معاوضه دو ملک باشد، هریک از متعاملین میبایست مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک مورد واگذاری خود را بر اساس ماده (4) قانون یادشده، پرداخت نمایند. چنانچه ملک، دارای حق واگذاری محل نیز باشد، وجوه دریافتی اعلامی انتقال دهنده بابت ارزش حق واگذاری محل با رعایت تبصره (1) ماده فوق، مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. درصورت عدم اعلام وجوه دریافتی بابت انتقال حق واگذاری محل، مقررات تبصره (1) ماده (4) قانون، لازم الاجرا است.
-4 تکلیف قانونی دفاتر اسناد رسمی ناظربر اجرای حکم: الف) ماده (34) قانون مالیاتهای مستقیم با موضوع تکلیف به اخذ گواهی مالیاتی برای ثبت تقسیم نامه یا هر نوع معامله وراث راجع به اموال و داراییهای متوفی، ب) ماده (54 مکرر) قانون مذکور با موضوع تکلیف به اخذ گواهی مالیاتی برای ثبت انتقال قطعی واحدهای مسکونی خالی، ج) احکام مندرج در قوانین بودجه کل کشور ناظربر اخذ گواهی مالیاتی مربوط، ازجمله حکم جزء (4) بند (ذ) تبصره (6) قانون بودجه سال 1403 کل کشور با موضوع اخذ گواهی مالیاتی قبل از ثبت سند املاک گران قیمت، کماکان به قوت خود باقی است. بنابراین تا قبل از وصول گواهیهای فوق، ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نخواهد بود.
-5 در صورت اعتراض مودی نسبت به مالیات تعیین شده، اعتراض وی از سوی دفتر اسناد رسمی از حیث اشتباه در درج و ارسال اقلام اطلاعاتی، بررسی و اقدام لازم صورت میپذیرد.
-6 درصورتی که در هنگام ثبت سند اصلاحی، ملاک های اثرگذار بر میزان ارزش معاملاتی ملک، شامل: نوع مصالح و کاربری عرصه یا اعیان، مساحت اعیان و قدرالسهم از عرصه ملک، عرض معبر محل وقوع ملک، موقعیت جغرافیایی محل وقوع ملک (مانند: احداث بزرگراه یا قرار گرفتن ملک برِ میدان به موجب اجرای طرح تعریض معابر)، تعداد برِ ملک، تعداد طبقات، مساحت پارکینگ و انباری و قدمت ملک براساس سند اصلاحی، تغییر یابد، دفترخانه میبایست مجدداً نسبت به استعلام از سازمان امور مالیاتی، اقدام نماید. همچنین در مورد حق واگذاری محل نیز درصورت تغییر قیمت اعلامی معامله از سوی ذی نفع درهنگام ثبت سند اصلاحی، استعلام مجدد از سازمان الزامی است.
تبصره 1: چنانچه صدور سند اصلاحی به موجب حکم مرجع قضایی باشد، دفتر اسناد رسمی ضمن استعلام از سازمان امور مالیاتی، نسبت به ارسال حکم، اقدام نماید.
تبصره 2: در هر صورت، چنانچه اصلاح سند رسمی، منحصراً متضمن تغییر هریک از متعاملین یا میزان سهم آنها نسبت به ملک مورد انتقال باشد و انتقال دهنده نسبت به پرداخت مالیات اقدام نماید، نیازی به استعلام مجدد از سازمان امور مالیاتی نخواهد بود، لکن ارسال اطلاعات تغییر یافته به نحو مقتضی برای سازمان امور مالیاتی ضروری است.
-7 در صورت پرداخت مالیات توسط ذینفع و عدم ثبت معامله، چنانچه مصوبات جدید کمیسیونهای تقویم املاک موضوع ماده (64) قانون مالیاتهای مستقیم ازطریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سایر طرق به دفاتر اسناد رسمی، اطلاع رسانی شده باشد، دفاتر مذکور پیش از ثبت سند، نسبت به استعلام مجدد اقدام نماید.
-8 در راستای اجرای حکم مالیاتی مندرج در تبصره 2 ماده 1 قانون الزام به ثبت، میزان مالیات متعلقه برای تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه (270 روز) پس از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک، تنظیم می شود.
تبصره 1- مفاد این بند صرفاً در خصوص وکالت بلاعزلِ انتقال مالکیت است، لذا به تنظیم وکالت بلاعزل ناظر بر مواردی که متضمن انتقال تنها حق واگذاری محل یا صرفاً انتقال منافع باشد، تسری ندارد.
تبصره 2- چنانچه ملکی که برای آن، سند وکالت بلاعزل تنظیم میشود، متضمن انتقال حق واگذاری محل نیز باشد، درصورتی که سند انتقال آن قبل از نه ماه (270 روز) از تاریخ تنظیم وکالت نامه تنظیم شود، ثبت سند انتقال، بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل وانتقال و صرفاً با پرداخت مالیات حق واگذاری محل، انجام می شود.
تبصره 3- با عنایت به اطلاق تبصره 2 ماده 1 قانون الزام به ثبت، مفاد این بند به کلیه اموال غیرمنقولی که برای آنها سند مالکیت رسمی صادر شده است (اعم از مواردی که صدور سند رسمی، قبل یا بعد از تاریخ 1403/04/02 باشد) تسری دارد.
-9 در کلیه مواردی که مودی به مالیات تعیین شده معترض باشد یا درخواست استرداد مالیات یا ادعای شمول ماده 66 قانون مالیات های مستقیم نسبت به ملک مورد معامله خود را داشته باشد یا به هر نحوی خود را مشمول مالیات نداند مقتضی است به اداره امور مالیاتی مربوطه هدایت گردند.