-1 آیا دعوای استرداد عوضین مشمول مرور زمان یک ساله ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 است و یا آنکه این دعوا به صورت همیشگی قابل طرح خواهد بود؟ 2- در تبصره یک ماده یک قانون یاد‌شده، با وجود آنکه از عبارت «عمل حقوقی بدون حق فسخ» استفاده شده است؛ در قسمت اخیر پاراگراف سوم، چگونه ممکن است «دارنده حق فسخ» وجود داشته باشد؟ 3- چنانچه شخصی بابت ثبت رسمی بیع یا قولنامه در دفتر اسناد رسمی حق‌الثبت و حق‌التحریر موضوع ماده 2 قانون را پرداخت کرده باشد، آیا بار دیگر در زمان انتقال مالکیت باید حق‌الثبت و حق‌التحریر موضوع تبصره 2 ماده یک را پرداخت کند؟ 4- در ماده 3 قانون یاد‌شده، دلالان برای درج پیش‌‌نویس قرارداد موظف به ثبت پیش‌نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد شده‌اند؛ با وجود این سامانه، سامانه خودنویس دارای چه جایگاه و کارکردی است؟ 5- در ماده یک قانون، برای راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد مهلت یک سال از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» پیش‌بینی شده است. در تبصره 2 ماده 3 قانون، راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک برای دلالان ظرف یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون پیش‌بینی شده است. علت این تعارض سنواتی چیست؟ 6- شخصی که در مطالبه قیمت مال غیر منقول موضوع ماده 10 قانون به عنوان مدعی رجوع می‌کند، آیا با سند عادی نیز دعوای وی قابلیت استماع دارد و یا آنکه الزاماً باید دارای سند رسمی باشد؟ 7- آیا هزینه دادرسی موضوع ماده 2 قانون، از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اخذ می‌شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

-1 صرف‌نظر از آن که مهلت مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 را نمی‌توان مرور زمان تلقی کرد، با توجه به این‌که در هیچ‌یک از مواد قانون یاد‌شده برای استماع دعوای استرداد عوضین مرور زمان پیش‌بینی نشده است، این دعوا تابع عمومات آیین دادرسی مدنی و فاقد مرور زمان است.

-2 عبارت «در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد» مندرج در پارگراف سوم تبصره یک ماده یک منتقل‌الیه اول در معامله دوم است و مقصود از «دارنده حق فسخ مزبور» در ذیل این پارگراف، دارنده حق فسخ در معامله اول (انتقال‌دهنده اول) می‌باشد.

-3 قانونگذار در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تبصره 2 ماده یک قانون یاد‌شده برای تنظیم اسناد مذکور در این ماده و تبصره یاد‌شده هزینه جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است؛ بر این اساس، در فرض سؤال چنانچه پس از تنظیم اسناد موضوع ماده 2 قانون، در اجرای تبصره 2 ماده یک قانون نیز سند رسمی راجع به وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول تنظیم شود، پرداخت مالیات و حق‌الثبت موضوع ماده 2 مذکور، پرداخت‌کننده را از پرداخت مالیات و حق‌الثبت تنظیم سند موضوع تبصره 2 ماده یک قانون معاف نمی‌کند.

-4 نظر به این‌که به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاک نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند» و با لحاظ آن‌که رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صدرالذکر همچنان معاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش تولیـد مسـکن مصـوب 1400 به ثبـت برسد. شایسته ذکر است وفق ذیـل مـاده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمی معاملات امـوال غیر منقول مصـوب 1403، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آیین‌نامه اجرایی موضوع این ماده تعیین می‌شود.

-5 اولاً، بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، سامانه ثبت الکترونیک اسناد چندین سال پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 یعنی از سال 1392 راه‌اندازی شده و در حال حاضر نیز در خصوص نقل و انتقال رسمی املاک فعال است. ثانیاً، سامانه موضوع ماده 10 قانون صدرالذکر که از آن با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» و یا «سامانه ثبت ادعاها» یاد می‌شود، سامانه‌ای است که ظرف یک ‌سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون راه‌اندازی خواهد شد. بنا به مراتب پیش‌گفته و با عنایت به تفاوت سامانه‌های یاد‌شده و ماهیت و کارکرد آن‌ها، بحث تعارض به شکل مذکور در استعلام منتفی است.

-6 با عنایت به این‌که حکم مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مقام تعیین تکلیف حقوق اشخاصی است که نسبت به مال غیر منقول معامله‌ای را با تنظیم سند عادی منعقد کرده‌اند و در واقع احکام مقرر در این ماده در مقام ساماندهی اسناد غیر رسمی تنظیمی در این خصوص است؛ بر این اساس، دعوای مطالبه قیمت مال غیر منقول موضوع سند عادی انتقال قابلیت استماع دارد.

-7 هزینه دادرسی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول بر مبنای ارزش معاملاتی و بر اساس مقررات مربوط؛ از جمله بند «ج» ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی و بندهای «الف» و «ب» ماده 64 (اصلاحی 1394) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی و مصوبات هیأت وزیران بر اساس تبصره 3 ماده 64 یاد‌شده، پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نیز دریافت می‌شود و حکم مقرر در ماده 2 قانون صدرالذکر در خصوص اخذ هزینه دادرسی قراردادهای موضوع این ماده بر اساس حکم مندرج در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی تأسیس جدیدی نیست و در حال حاضر نیز مأخذ محاسبه هزینه دادرسی، ارزش معاملاتی املاک است.